賃貸物件がずっと新築のような状態であり続けることはできませんが、定期的なメンテナンスにより老朽化を防ぎ物件価値を維持できます。

老朽化を防ぐ方法として、「修繕」「リフォーム」「リノベーション」がありますがそれぞれ意味が異なります。

■修繕

雨漏りや設備の故障など補修しなければ入居者の生活に支障が生じます。

入居者が快適に生活するために必要不可欠な工事が修繕です。

■リフォーム

クロスの張替えルームクリーニングなど、新築当時の状態に原状回復する工事。

古びた設備の交換など機能が劣化したものを直すことが目的です。

■リノベーション

間取りやデザインなどを一新して、新築の状態より性能が高く、物件に新しい価値を付加する工事。梁や柱のみのスケルトン状態にして間取りの変更や水まわりの変更などを行います。

・ライバル物件との差別化ができる

空室対策のポイントはライバル物件との差別化です。

リノベーションで入居者のニーズにあわせたお部屋にしましょう。

例えば、３DKの部屋をリビングが広い１LDKに、また大きなクローゼットを新設し収納率の高い部屋にするなど入居者のニーズに合わせてライバル物件との差別化をしましょう。

・入居率アップ

お部屋の間取りや設備は賃貸物件の入居率に影響します。

周辺の人気物件の間取りなどを調査して入居者のニーズにあわせた間取りや設備のプランであれば入居率アップにつながります。

・賃料アップ

人気な間取りやデザインにリノベーションした部屋は同党の築年数物件よりも価値が上がるため、空室対策だけでなく賃料アップにもつながります。

例えば「3点ユニットバス」や「和室」などはあまり人気がないため、「風呂トイレ別」や「フローリングにクローゼット付の部屋」にすると賃料アップにつながります。

・建て替えより安くできる

築年数が経過した物件をリノベーションすれば、一棟丸ごと建て替えるよりも費用は安くできます。また1981年以前に建てられた旧耐震基準の物件や老朽化したアパートなど耐震性に不安がある場合は、耐震補強工事とリノベーションを合わせて考えたほう良いでしょう。省エネや耐震など性能の向上を目指したリノベーションの場合、国や自治体の補助金制度を利用できる場合もあります。補助制度は全ての工事に適用するわけはありませんので、リノベーション会社に確認しましょう。

せっかく費用をかけてリノベーションをしても入居者が決まらなければ費用を回収できません。お部屋をキレイにリノベーションすれば空室対策になるという訳ではありません。

リノベーションを成功させるにはどうしたらよいのでしょうか。

・ターゲットのニーズを確認

入居者のターゲットを明確にして、ターゲットのニーズに合わせたリノベーションをしましょう。賃貸物件は、エリアによりターゲットは変わってきます。

ターゲットと間取りや設備がマッチしているかどうかを確認しましょう。

例えば、ファミリー層が多ければキッチンを充実させリビングを広くする、学生が多ければワンルームで収納を充実させるなど周辺エリアを確認し、入居者にとって魅力的な部屋づくりをして差別化しましょう。

周辺エリアの家賃相場や人気の間取りなどを調査しターゲットは具体的に決めるのがおすすめです。

・空室の原因は？

リノベーションをすれば空室対策になるという訳ではありません。

どうして空室になっているのか、不動産会社などに確認してみてください。

周辺エリアの物件と間取りはかわらないのに空室になっている場合は、原因はもしかしたら水まわりが古いだけで敬遠されていたのかもしれません。ムダなリノベーションをしないためにも空室の原因は確認しましょう。

・工事中の空室期間

工事中は入居者がいないため、賃貸収入が得られません。また工事中は入居希望者の内見もできません。工事が長くなればなるほど収入のない期間が長くなります。

空室期間を短くするためにも工期について確認し、工期を守ってくれる実績のある会社を選びましょう。

・家賃で改修できる工事費用かどうか

リノベーションを成功させるには、家賃で改修できる工事費用かどうかです。

入居者アップのために大がかりなリノベーションをした結果、多額の費用がかかり大幅に家賃を上げてしまっては、どんなに素敵なお部屋になっても空室対策に期待はできません。

リノベーションで物件価値があがるので家賃をあげることはできますが、エリアの相場とかけ離れないように注意しましょう。

・見積もりは複数の業者に依頼する

リノベーションの費用は業者によって異なります。

必ず複数の会社に見積もり依頼をしましょう。

しかし、費用が安いというだけで会社を決めてはいけません。工事内容も確認してください。

またリノベーション会社が決まったら、できるだけ同じ会社に依頼しましょう。

キッチンはA社、トイレはB社、内装はC社など別々に頼むと費用が高くなるだけではなく、仕上がりに差が出る場合もあります

1社に任せることでセット価格が適用され、品質は均一になります。リノベーションする箇所が多いほどセット価格で割安になる傾向があります。